《地产英雄》山而王

1、创普(1) 大厦将倾

　　1991年是唐纳德.创普一生的低潮。作为美国最年轻的亿万富翁，他从没想过这一切会发生在自己身上。但是放眼四望，海湾战争之后的经济市场一片狼藉。房地产从1989年的颠峰跌至谷底，破产的投资商比比皆是。银行在倒闭，债券市场在崩溃....曾经身价几十亿的他，如今负债几十亿。其中9.85亿美金是由他个人资产作担保的。战争使人们忧心忡忡，他在大西洋城的赌场客源和利润锐减。离婚官司打上了法庭，已经分居的妻子伊娃娜要求分割20亿美金。

　　银行代表象猎尸的秃鹫一样在他头上盘旋。终于，不得不再次推迟银行还贷后，创普的人生曲线完全触底。1991年3月26日，作为大萧条的典型代表，他被登在最有影响力的“纽约时报”和“华尔街日报”的封面上。报纸不厌其烦地详细描述了他的困难处境，言之凿凿地宣称：他，唐纳德·创普，将象无数曾经风光无两的地产大亨一样，从地球上彻底消失。

　　家人和朋友打电话来表示慰问。沮丧之余，创普倒从不怀疑自己会东山再起。他卖了几处地产来维持运作。就在他准备和银行接触时，伊娃娜打来了电话。创普感到十分欣慰：到底是曾经共同创业的结发妻子。他的电话已经象断了线一样沉寂很久了。人们，包括他的朋友和曾经帮助过的人，一夜间突然都忘记了他的号码。

　　“伊娃娜，你好吗？”
　　“听着，我要我的钱，我现在就要。我决定接受当初的离婚合同。我现在就要那1千万美金和其他合同中的东西。我不会上法庭，但我现在就要我的钱。”

　　说完，伊娃娜挂了电话。

　　大萧条中，不只创普一个人感受着来自亲人的背叛。他的一个朋友，曾经拥有5亿美金资产。他非常爱自己那4个孩子。1988年，作为父爱的表示，他无条件赠送给每个孩子1千万美金。

　　1990年，这个慈祥的父亲兼房地产商遇上了大麻烦，急需现金以便用低价还清部分银行贷款。他把4个孩子召集到一起，希望他们每人能从那1千万美金里拿出7百50万来借给他周转。孩子们说：“爸爸，这是您自己的麻烦。不是我们的。已经给我们的钱，您不该再要回去。”这位父亲直到走出会议室还无法相信，这石头一样冷冰冰的拒绝，竟然出自于自己的孩子之口。

　　幸运的是虽然未能得到孩子们的帮助，这位父亲依然东山再起了。后来创普问他：“你的孩子怎么样？你原谅他们了吗？”他回答说：“唐纳德，你在说谁的孩子？我没有孩子。他们早已经死了。”

　　也有人发现了意想不到的敌人。一个极其富有的地产商以分期付款的形式向自己的母校捐赠了一大笔钱。1990年他遇上了资金问题。于是他来到母校，在会议上提出暂时减少或停止捐款，以便他度过难关。一周后他接到母校的来信，信上要求他立刻补齐全部捐款，否则学校将要求法庭冻结他的资产来赔偿所欠款项及由此造成的损失。这个人后来变得更为富有，但是再也没有给母校捐过一分钱。

　　在最黑暗的日子里沉寂着，有一天创普对自己说：够了，我要反击。我要工作！

　　尽管大萧条依始，他就预见了可能出现的地产市场萎缩，但是他发现当“创普”降价求售时，人们忽然都袖手观望起来。无疑，他已成为房地产市场的晴雨表。创普耐心地等待着，观察着。在他的注视下，他的王国在崩塌。直到有一天，创普认为对于这场经济大崩溃的认知，全美国再不会有疑义。他决定抢先动手。他要让那难以忍受的手术早点开始，割除毒瘤，重整债务。

　　曾经点石成金的地产金童感到万分屈辱，但是创普下定决心：与他的帝国相比，他的自尊算不上什么。他给所有的贷款银行打电话，召集他们到创普大楼开会。银行代表坐满了会议室。

　　创普直截了当地说他需要6千5百万美金，否则破产在所难免。

　　可以想象在那种经济大环境下，这样一个负债累累的公司，没有人会想到他居然敢要更多的资金，而且是这么大的数目。银行代表们先是震惊。震惊过后，有的代表对这种几近无耻的言行感到十分愤怒。

　　作为沃顿商学院的工商管理学硕士，创普为今天做了惊心的准备。他首先指出自己的公司运转良好，但面对的是无人投资的买方市场。他的物业都位于良好地段且建筑质量极佳。目前为止，所有物业都是收支平衡，没有任何不良租赁客户。他的问题，他强调说，就是良好的物业面临崩溃的市场。同样的物业，在1989年，它们的市值是20亿美金。可是1991年，由于地产价格的大幅度下滑，它们资不抵债。

　　最后，创普亮出了他的杀手锏：“请你们想清楚，我完全可以和你们纠缠上好几年 - 上法庭、申请破产保护。你们知道我对这些游戏很在行，如果被逼急了，我会毫不犹豫奉陪到底。然而现在，我只要6千5百万，用来维护物业和公司运行。”

　　创普的计划是这样的：银行贷给他6千5百万；5年之内任何银行不得向他追讨；所有的本息还贷都将被延迟到5年之后，也就是1995年6月之后。

　　某一天凌晨3点，创普从睡梦中惊醒。作为牵线人的花旗银行给他打电话，其他银行都同意了，还有3家银行，澳大利亚一家，日本一家，新加坡一家，需要他自己努力去说服银行的总裁。那个冬天的早晨异常寒冷，纽约的天空中下着雨加雪。司机已经回家，路上没有出租车的影子。在风雪中，创普独自步行了十个街区。

　　来到花旗银行门口，创普已经冻僵了。他对接出来的银行代表说：“这, 是一个新的低点。”