《风口5000天》孟素苹的儿子是企业家

3、第一章下 2010年

　　2010年前，在政策宽松、银行支持以及市场的刚需下，开发商出现资金链断裂的概率很小。
　　房地产行业蛋糕巨大，看到的人都想切一块，于是出现了资金充足的人买地搞起了开发；资金稍逊色的拉起一帮朋友合伙开发；钱少的就买几套分期付款的房坐等升值；没钱而有住房的会通过银行关系把住房抵押，用贷款进行炒房。
　　银行贷款的年化利率才5%，而房价却以每年30％以上的速度增长。
　　假如你在商祖买两套120平方的房子，总价50万，首付20％也就10万，剩余从银行按揭贷款。
　　一年后房子升值30％，两套房子以65万出售了，还了银行按揭40万和利息2万，还剩23万。
　　等于说炒房者10万资金一年赚了13万，年增值2.3倍，利润130%。这样的利润是非常有诱惑力的。
　　马克思在《资本论》中引用邓宁格的观点：“当利润10％时，资本就会蠢蠢欲动；当利润达到50%时，资本就铤而走险；当利润达到100%时，它就敢践踏一切人间法律。”

　　一些连10万都没有而有住房的人，就向银行抵押贷款10万来炒房。
　　按上面的案例，扣除前期银行贷款10万付的利息5000元，还有12.5万元的纯利润。
　　换言之，炒房者手上没有一分钱，靠抵押自己的房子就可以第一年轻松赚12.5万。如果第二年拿着12.5万接着炒房或第一次炒房是在三年后出售，三年后的利润为50万以上。
　　按照房子每年升值30％，则一年后为65万，两年后为84.5万，三年后为109.85万。还了前期的银行贷款10万和三年利息1.5万共计11.5万，再还40万按揭款和三年利息6万共计46万，该炒房户三年后净赚52.35万。
　　你可能会问，每月按揭款怎么还？可以把两套房租出去，用租金来还按揭。
　　那么，三年中你的40万按揭款已用房屋租金还了一部分，三年后你需要偿还的余款远低于40万。因此你三年后净赚的数额为52.35万加上三年来你收的房屋租金，这个数字远高于52.35万。
　　商祖市有一个老太太，把自己的房产抵押后向银行贷款30万，2006年初炒了六套房，在2008年底出售，还了银行贷款和按揭后还净赚了100多万。
　　网上有一个段子，说一个男的在北京包养了一个情人，以自己名义买了一套价值100万的房子给她，5年后被妻子发现，妻子把房子卖掉后净赚了500多万。妻子骂他为什么不多包养几个情人多买几套房？这样就可以赚几千万了。
　　现实无数次证明棍棒打不倒经济规律，发家致富的意志和决心是无法阻挡的。
　　以上案例之所以能赚钱，必要条件就是房价一定要上涨，并且上涨的溢价一定要高于需要支付的利息。一旦溢价低于利息，或者不上涨，甚至稍微降价，那么炒房者将被套牢，直至破产。
　　银行很清楚你已首付20%，还还了几年的月供，已经付了总房价的25％以上，房子不涨价就等于降价了，降20％以上绝无可能。事实证明一线城市最高降价也没超过10%，即使降10％，银行处置你的房产也还有15％的剩余。对银行来说是永远不会亏钱的。
　　无论是开发商还是炒房户，想要在房地产领域赚快钱，就要捆住银行并加杠杆。没有银行的帮助，想利用加杠杆的方式赚钱，是不可能的。
　　物理学家阿基米德说：给我一个支点，我能撬动整个地球。

　　对于房地产领域的投资者，银行就像撬动地球的支点，没有这个支点，开发商和炒房者将无法实施后期运作。
　　银行是广大储户的大管家，银行本身是没有钱的。
　　银行的钱是广大储户的，广大储户没有经验和精力对贷款户进行考查；款贷出后，也没有精力和能力去监管贷款人，如果资金量太小，监管贷款人要付出的成本比收的利息还高。
　　于是，银行担当了储户资金监管的角色。广大储户把钱集中到银行，然后银行利用自己的专业知识和经验，对贷款人进行前期考察和贷后管理，并帮储户收取利息和催收本金。
　　一般人认为银行是靠赚取贷款人和储户的利差来盈利的，事实是，如果银行单靠利差，不加杠杆，肯定是亏钱的。
　　银行一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率也就5％左右，一些企业贷款的利率甚至低于5%，而银行总体坏账率将近2%。
　　银行作为企业，也要交房租、水电费、支付员工工资等运营费用，而收取贷款人5％的贷款利息，支付储户3.25％的利息，再除去2%坏账率就已经亏钱了，如果再算上运营费用，将亏得更多。
　　那么，中国最赚钱的企业中国工商银行，每年利润近万亿，每天利润20多亿，是怎么产生的呢？
　　要说明这个问题很简单，比方说，开发商从银行贷款1000万，用来向工人支付工资、交税、支付材料款等。
　　这些人拿到开发商支付的钱后，不会把这1000万现金放家里，而是仍存回银行。
　　这样，他们只是存折上的数字变化了，并没有实际保存这些现金。这1000万资金重回银行后，银行可以再贷出去一次，依次循环10次，每次利差近2%，10次就有了20％的利差，覆盖2％的坏账后还有近18％的利润。
　　银行在此过程中多次使用杠杆，就是在利用加杠杆赚钱。
　　银行还可以投资国家重大工程建设，如修高速、高铁，从而与高速公司和铁路公司分利润，也可以购买国债赚钱。
　　2008年经济危机，国家拿出4万亿救市。

　　这4万亿并不是说直接拿出4万亿免费给企业，而是4万亿通过银行发放贷款，以后还是要收回的。
　　这4万亿导致银行的工作重点从原来的吸储，变成了拼命向外放贷。银行的奖励制度从2008年前以吸储量考核，变为2008年后以发放贷量为考核目标。
　　为提升经济速度，银行存款利率不升反降。
　　中国老百姓的投资渠道本身就窄，银行降低存款利息使老百姓的存款积极性下降，由于通货膨胀，钱放家里等于每天都在缩水。今年的100元，明年只当90元用了，把钱存银行的利息太低，明显跑不过物价上涨的速度，存银行等于贬值，所以老百姓会选择炒房。
　　一些人又担心万一房价降了，不敢炒，就出现了一些有闲散资金不敢炒房，存银行又嫌利息低，而急于寻找投资渠道的人。
　　银行急需要把手中的4万亿资金找优质企业，特别是大企业贷出去，对于一些小企业和贷款散户并不青睐，造成一些小企业急需资金却苦于融资无门。
　　中国不同于西方国家，西方国家创业是有钱人的游戏，而中国是穷疯了才创业。创业需要资金，初次创业者和草根创业者手中没有资金，又没有固定资产提供抵押，从银行贷款根本不可能。
　　这三类群体都急需一个机构来为投融资双方搭建平台。
　　根据有需求便会有市场的经济规律，投资公司、担保公司、抵押贷款公司便应运而生了。
　　人们把民间金融公司统称为影子银行。
　　影子银行只为投融资双方牵线搭桥、提供担保，收取居间服务费。一些炒房者由于征信不良，无法从银行贷款或者嫌银行手续繁锁不愿从银行贷款。
　　大部分借款者都急需用钱，银行批款太慢，需要一个月左右。而影子银行最多三天，部分公司一天便可放款。
　　炒房者认为房价每年上涨，自己炒房在银行按揭加杠杆后的利润是130%，而借款利息和担保服务费加一起只有15％左右，支付利息和服务费后仍有100％以上的利润，于是一些开发商和炒房者开始通过担保公司融资，再进行加杠杆投资。
　　2006年，商祖市出现了第一家投资担保公司-鑫惠公司。
　　我比较有理财观念，就拿出了一部分资金在鑫惠公司理财。虽然年化率只有6%，但也比存银行的3％高了一倍。
　　鑫惠公司相当于一家中介公司，给投资人和借款人牵线搭桥，收取融资方5％的担保服务费，并帮投资方代催收本金和利息。
　　借款人要有足够的房产抵押给投资人，并到公证处办理借款合同公证，还要到房管局办理房产抵押登记。如果借款人不能按时还本息，鑫惠公司会承担担保责任，进行兜底垫付。
　　我认为资金在担保公司理财相当安全，因为我有融资方超额的房产抵押和鑫惠公司的兜底担保双重保险。
　　商祖市的房价一直以每年30％的速度上涨，这个上涨速度明显高于年化利息6%，客户根本不会违约，因为客户价值10万的房子在理财公司只能贷款6万，一年到期只需支付利息3600元，本息总计才63600元。而此时房产的市场价已高达13万，没有人愿意把价值13万的房子以6万多元抵债。
　　在钱上没有傻子！就是一些弱智的乞讨者还会说：“给个钱吧”。
　　连傻子都知道钱的重要性，何况正常人？
　　即使借钱人还不了本息，也会自行处置房产，而不会抵债给出借人。自行处理就是卖12万，还有5万多剩余。
　　大部分还不上钱的借款人会选择再续期一年，因为知道房子明年的价值是17万，而本息才72600元，明年处置房子会剩余近10万。
　　人是逐利的，大家都相信房价会涨时，出借人、借款人、担保公司三方选择续期就成了必然。
　　2009年，商祖担保公司已有上百家。这些公司大多是鑫惠公司的员工或者业务员、客户发展起来的。总的来说，都与鑫惠公司有着千丝万缕的联系，模式也与鑫惠公司大同小异。大家竞争的后果便是投资人的利息从月息5厘涨到8厘，再从8厘涨到一分。
　　鑫惠公司开始扩大规模，不断地到县城开分公司。我有了与鑫惠公司之前业务的合作，鑫惠的老板对我非常信任，便把新开公司的装修工程交给我。
　　此时的商祖给房地产公司和金融公司准备了一场盛宴，我不知不觉中走进了“宴会厅”。